«Ιστορία μου… Παραλία μου, λάθος μας μεγάλο…»
Το θέμα του Παράκτιου Μετώπου έχει επανέλθει στην Δημόσια συζήτηση. Οι όψιμες διαμαρτυρίες των Παραθαλάσσιων Δήμων και οι ειδήσεις σημαντικών deals στον παραλιακό άξονα μου έδωσαν την αφορμή για να συμβάλλω και εγώ προσπαθώντας να συνθέσω τα 50 χρόνια ιστορίας της εξέλιξης της Παραλιακής ζώνης από τον Πειραιά έως το Σούνιο.
Από το 1955 έως την δεκαετία της κρίσης ο ελέφαντας στο δωμάτιο της παραλίας ήταν ο ΕΟΤ.
Την δεκαετία του ΄60 έγιναν οι πρώτες επενδύσεις του ΕΟΤ σε υποδομές. Το Ξενία Λαγονησίου και οι οργανωμένες ακτές της Βουλιαγμένης, της Βάρκιζας, της Βούλας και του Αλίμου απετέλεσαν θερινό προορισμό των Αθηναίων ενώ το τουριστικό περίπτερο του Σουνίου, το πρώτο οργανωμένο του είδους του, επέκτεινε τον χώρο παροχής υπηρεσιών προς τους επισκέπτες.
Παράλληλα η Εθνική Τράπεζα ανέπτυξε τα ιστορικά resorts του Αστέρα Βουλιαγμένης και του Αστέρα Γλυφάδας σε εκτάσεις που τις παρεχώρησε στον ΕΟΤ, ενώ η Μαρίνα Βουλιαγμένης άνοιξε τον ορίζοντα στον θαλάσσιο τουρισμό.
Η δικτατορία με ένα άρθρο και έναν νόμο συνταγματικής ισχύος (ΚΗ’ Ψήφισμα) ενέταξε στην ιδιοκτησία του ΕΟΤ ένα μεγάλο κομμάτι της Παραλιακής ζώνης κατάντι της Λεωφόρου Ποσειδώνος από το Φάληρο μέχρι το Σούνιο.
Η αυταρχική αυτή πράξη αποδείχθηκε σωτήρια για το παραλιακό μέτωπο αφού το κράτησε μακριά από την οικιστική επέκταση της αντιπαροχής. Οι προσαρτηθείσες εκτάσεις έμειναν αναξιοποίητες μέχρι την μεταπολίτευση. Μετά το ΄74 ο ΕΟΤ ενεργοποιήθηκε με την κατασκευή των μαρίνων Ζέας, Φλοίσβου και Αλίμου, για την εξυπηρέτηση ανερχόμενου επιδοτούμενου από τα ΜΟΠ θαλάσσιου τουρισμού.
Δυστυχώς, οι ενέργειες αυτές ήταν αποσπασματικές απουσία ενός σοβαρού συνεκτικού χωροταξικού σχεδιασμού για το Παράκτιο Μέτωπο της Αττικής.
Από την άλλη, η διαχείριση των τουριστικών εγκαταστάσεων από τον ΕΟΤ οδήγησε στην υποβάθμιση και τη ζημιογόνα απαξίωση της. Θύμα της συνηθισμένης αναποτελεσματικότητας του κράτους-επιχειρηματία, σε συνδυασμό με την πελατειακή αντιμετώπιση πολλών ομάδων μικροσυμφερόντων γύρω από την αυτοδιοίκηση και τις συντεχνίες που δραστηριοποιούνταν στον θαλάσσιο τουρισμό και τη διασκέδαση.
Αυθαίρετες κατασκευές και επεκτάσεις και νονοί της νύχτας συνέθεσαν της κατάσταση στην Μέκκα της νυχτερινής Αθήνας. Η εξασφαλισμένη πελατεία πολιτικών και οικονομικών παραγόντων που συνέρρεαν για να ακούσουν τα μεγάλα ονόματά της εποχής, εξασφάλιζε δίχτυ προστασίας στους νυχτερινούς επιχειρηματίες και απέτρεπε κάθε σκέψη εξυγίανσης της παραλιακής ζώνης.
Η ανάδειξη των Ολυμπιακών αγώνων αφύπνισε την κοιμώμενη και σχολάζουσα «Παραλία». Η ίδρυση της Εταιρείας Τουριστικών Ακινήτων (ΕΤΑ) διαχώρισε τον επιχειρηματικό κλάδο του ΕΟΤ και έδωσε την δυνατότητα για την ανάπτυξη ενός Τουριστικού Real Estate και την αξιοποίηση της σχολάζουσας, καταπατημένης περιουσίας του ΕΟΤ. Η εικόνα της παραλιακής ζώνης με τις παρακμιακές εγκαταστάσεις δεν περιποιούσε τιμή σε μια διοργανώτρια των αγώνων χώρα.
Παράλληλα, η μεταφορά του Αεροδρομίου στα Σπάτα δημιούργησε ένα σημαντικό Δημόσιο χώρο 6.000 στρεμμάτων, η αξιοποίηση του οποίου απαιτούσε μια συνεκτική πολεοδομική αντίληψη που θα συνδύαζε την ανάπτυξη με την βιωσιμότητα, που τόσο είχε ανάγκη η ελλειμματική σε χώρους πρασίνου και αναψυχής Αθήνα. Μια Αθήνα ουραγό στο σύνολο των δεικτών που συνθέτουν το άτυπο πρωτάθλημα των πόλεων.
Οι Ολυμπιακοί αγώνες ανοίγουν διάπλατα ένα παράθυρο ευκαιρίας για την ανασύνταξη και τον σχεδιασμό των πόλεων οργανωτών και εν προκειμένω της Αθήνας.
Ζωντανό παράδειγμα η Βαρκελώνη με την αλλαγή μορφής της και τη στροφή της στο θαλάσσιο μέτωπο. Μια πόλη σκοτεινή, κλειστή στην θάλασσα, εγκλωβισμένη στις εγκαταστάσεις του παλιού λιμανιού σενάριο και σκηνικό της μαύρης Λογοτεχνίας του Καταλανού Montalban. Η πόλη μετέτρεψε την θάλασσά της σε πρόσθετο τουριστικό προορισμό αλλά ταυτόχρονα ελκυστικό για την ποιότητα ζωής των κατοίκων της.
Την περίοδο αυτή διαμορφώθηκε ένα «σχέδιο» (όπως ο Σημίτης το ανέφερε με χαρακτηριστική προφορά του) ενώ ανελήφθησαν πρωτοβουλίες για την αξιοποίηση των Τουριστικών εγκαταστάσεων της παραλιακής ζώνης.
Αρχή πάντων, το νομικό πλαίσιο όπου με Προεδρικό Διάταγμα καθορίστηκαν το 1988 και το 2003 οι όροι δόμησης και οι χρήσεις γης της Παράλιας Ζώνης από τον Φαληρικό Όρμο μέχρι το Σούνιο. Η ΕΤΑ με την πολιτική στήριξη της κυβέρνησης έσπασε το ταμπού του πελατειακού κρατισμού και εισήγαγε για πρώτη φορά την έννοια της Σύμπραξης Δημοσίου και Ιδιωτικού Τομέα (PPP) που τόσο λοιδορήθηκε και που σήμερα, μετά το δίδαγμα της κρίσης, αποτελεί με το νέο όνομα ΣΔΙΤ τον πλέον δόκιμο τρόπο για την αξιοποίηση της Δημόσιας Περιουσίας. Την περίοδο αυτή αναπτύχθηκε ένας επενδυτικός οργασμός που προσέλκυσε κεφάλαια άνω των 300 εκατ. Ευρώ στις Τουριστικές υποδομές.
Με ιδιωτικά κεφάλαια και διαχείριση και διαφανείς όρους, λοιπόν, εκσυγχρονίστηκαν οι οργανωμένες ακτές του ΕΟΤ Αλίμου/Βούλας/Βάρκιζας. Μείζονες επενδύσεις αναπτύχθηκαν στην αξιοποίηση και τον εκσυγχρονισμό των Μαρίνων Φλοίσβου, Ζέας ενώ κατασκευάστηκε η νέα Μαρίνα του ΣΕΦ στο Φάληρο.
Τα παραπάνω ήταν μέρος του σχεδίου ΟΛΥΜΠΙΑΚΗ ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΗ ΥΠΟΔΟΜΗ που περιλάμβανε ακόμη:
Για τα παραπάνω αναπτύχθηκε εκτενής και εξαντλητική διαβούλευση με τις τοπικές κοινωνίες, όπου οδήγησε σε μνημόνια κατανόησης και αντισταθμιστικών οφελών με την τοπική αυτοδιοίκηση, τα οποία στην συνέχεια ξεχάστηκαν.
Η αντίδραση των πολιτικών, πελατειακών συντεχνιών στην αυτοδιοίκηση, ο περιβαλλοντικός και πολεοδομικός ακτιβισμός μερίδας της Αριστεράς στον ακαδημαϊκό χώρο, ενθαρρύνθηκαν από την αντιπολίτευση της ΝΔ, η οποία υιοθέτησε όλους τους χαρακτηρισμούς περί «αμαρτωλής ΕΤΑ» και «ξεπουλήματος» σε μια προφανή έκρηξη κρατισμού, στην προσπάθεια να μην επηρεαστούν οι επερχόμενες εκλογές που όλα έδειχναν ότι θα τις κέρδιζε. Αντίσταση στον νεωτερισμό εμφάνιζε και στο «Βαθύ» ΠΑΣΟΚ λόγω των άρρηκτων δεσμών του με την πελατειακή αυτοδιοίκηση.
Ελάχιστες ήταν οι υποστηρικτικές φωνές του πολιτικού συστήματος. Εκτός των εκσυγχρονιστών υπουργών της κυβέρνησης και φιλελευθέρων πολιτικών της ΝΔ (αναφέρομαι ονομαστικά μόνο στον αείμνηστο Κωνσταντίνο Μητσοτάκη) οι υπόλοιποι σιωπούσαν ή αντιστέκονταν. Οι αντιδράσεις έφτασαν στην απόπειρα ποινικοποίησης όλων των προσπαθειών για τον εκσυγχρονισμό της περιουσίας του ΕΟΤ. Αποτέλεσμα 60 ποινικές υποθέσεις οδηγήθηκαν στο ακροατήριο και όλες έληξαν με ομόφωνες αθωωτικές αποφάσεις.
Αντίθετα με το ευρύτερο πολιτικό και αυτοδιοικητικό σύστημα που τρεφόταν από τον ΕΟΤ-επιχειρηματία, (ο τελευταίος κρατικός Τουριστικός Επιχειρηματίας, μετά την αλλαγή στην Σοβιετική Ένωση !!) οι αγορές αγκάλιασαν την προσπάθεια ανοίγματος της περιουσίας του ΕΟΤ στον ιδιωτικό τομέα.
Τέλη του 2003, η ΕΤΑ ετοίμασε φάκελο εισαγωγής στο χρηματιστήριο. Στην επίσημη παρουσίαση της εταιρείας και της στρατηγικής της, το ζητούμενο ποσό των 800 εκατ. ευρώ για το 25% των μετοχών της Εταιρείας υπερκαλύφθηκε 2 φορές με προεγγραφές μόνο των θεσμικών επενδυτών. Ήταν όμως αργά. Οι εκλογές του Μαρτίου του 2004 ανέστειλαν τα πάντα, απόδειξη του ότι ο κρατισμός τέμνει οριζόντια το σύνολο του Πολιτικού συστήματος.
Και όμως, εάν αυτό είχε συμβεί, η διαχείριση της Δημόσιας Περιουσίας θα είχε υποβληθεί στη βάσανο του δημόσιου ελέγχου, αποκλείοντας οριστικά τα μικροσυμφέροντα και τις εξυπηρετήσεις όσον είχαν μάθει να λυμαίνονται την Δημόσια περιουσία. Ένα παράδειγμα αρκεί. Η ιστορική Ωκεανίδα της Βουλιαγμένης, ιδιοκτησίας ΕΟΤ, είχε μισθωθεί έναντι 1000 ευρώ τον μήνα μέχρι το 2015. Κυρίως όμως, η χρηματιστηριακή αξία θα αποτελούσε μέτρο αναφοράς (benchmark) και παράδειγμα αποτίμησης της Δημόσιας Περιουσίας και δεν θα είχαμε οδηγηθεί στην σπασμωδική ανάθεση της διαχείρισης της, στους δανειστές και στις άνευ αντικρίσματος αναφορές σε ποσά όπως τα 50 δισεκατομμύρια εν μέσω κρίσης για μια περιουσία σχολάζουσα και άοπλη από χωροταξικά όπλα και εργαλεία.
Παράδειγμα είναι και το Ελληνικό. Από την Δημοπράτηση ως την έναρξη της υλοποίησης χρειάστηκαν 8 χρόνια και δεκάδες αλλαγές πορείας διότι από το 2004 έως και τα χρόνια που ξέσπασε η κρίση, ουδείς ασχολήθηκε με την ολοκλήρωση του προολυμπιακού σχεδιασμού.
Αποτέλεσμα, το σημαντικό περιουσιακό στοιχείο ελλείψει σχεδίου να βγει άρον άρον στις αγορές. Δείγμα πανικού και στην συνέχεια χρειάστηκε μια δεκαπενταετία ωρίμανσης.
Η αδράνεια της μεταολυμπιακής περιόδου ανέδειξε την αδυναμία εκμετάλλευσης του momentum από το Olympic brand Athens 2004. Στέρησε από τον Τουρισμό από ένα συνεκτικό αναπτυξιακό μοντέλο το οποίο θα συνέβαλλε στη βιώσιμη ανάπτυξη συμπαρασύροντας πολλούς τομείς της Εθνικής Οικονομίας ενισχύοντας την ανταγωνιστικότητα εκεί που υπήρχε ανταγωνιστικό πλεονέκτημα και μάλιστα πριν ξεθωριάσει η εικόνα της Ολυμπιακής Επιτυχίας
Αντίθετα η χώρα με αυτοικανοποίηση βάδιζε στον τοίχο της πλαστής καταναλωτικής ανάπτυξης.
Η τουριστική οικονομία θα ήταν μια σημαντική συνιστώσα ενός ανταγωνιστικού μοντέλου. Κοντολογίς ίσως είχαμε αποφύγει το «κουκούλωνε και τρέναρε» ** των τελευταίων ημερών της Πομπηίας πριν τον επερχόμενο γκρεμό της κρίσης.
Οι πρώτες προσπάθειες της επανεκκίνησης της αξιοποίησης της περιουσίας του ΕΟΤ γίνονται την τελευταία πενταετία. Είκοσι χρόνια χάθηκαν για να ξαναγυρίσουμε στις εργοστασιακές ρυθμίσεις του 2003.
Ελπίζω τώρα που η επανεκκίνηση διαφημίζεται και το ενδιαφέρον σοβαρών επενδυτών φαίνεται τόσο έντονο, αυτό το κείμενο θα συμβάλλει στον αναστοχασμό γύρω από τις χαμένες ευκαιρίες που κράτησαν την χώρα πίσω.
(*) O Τάσος Χωμενίδης είναι Δρ Πολιτικός Μηχανικός, ο πρώτος Διευθύνων Σύμβουλος της ΕΤΑ (1999-2004).
(**) Μαρτυρία από το βιβλίο του Γιάννη Βούλγαρη « Στην Άκρη του Γκρεμού – Ελλάδα 2012-2019»
Το άρθρο του Τάσου Χωμενίδη δημοσιεύτηκε σε δύο συνέχειες στην εφημερίδα Καθημερινή, στις 3 και στις 10 Αυγούστου
